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中国税制 – 契税

2023-09-27
1.
 纳税义务人

以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人，为契税的纳税义务人。
2. 征税对象

一般规定

1)   国有土地使用权出让
2)   土地使用权转让（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；
3)   房屋买卖；
4)   房屋赠与；
5)   房屋交换

特殊规定

以下视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与，征收契税：
1)   以土地、房屋权属作价投资、入股（以自有房产作股投入本人独资经营企业，免契税）；
2)   以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋；
3)   以获奖方式承受土地、房屋权属；
4)   以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；
5)   买方拆料或翻建新房。


3. 税率

契税采用3%-5%的幅度比例税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度内按照本地区的实际情况确定。

4.
 计税依据

1)
 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；

2)
 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照相应的市场价格核定计税依据；

3)
 土地使用权交换、房屋交换，以交换的差额为计税依据。交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；

4)
 以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房产时，由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益；

5)
 房屋附属设施征收契税的依据：


① 采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权，按合同规定的总价款计征契税；

② 承受房屋附属设施权属如为单独计价，按照当地适用的税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。


6)
 个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），对受赠人全额征收契税。

5.
 应纳税额计算

应纳税额 = 计税依据 x 适用税率

6.
 主要税收优惠

1)
 一般规定


①
 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；


② 城镇职工按规定第一次购买公用住房，免征契税；


③ 因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情准予减征或者免征契税；


④ 土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；


⑤ 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；


⑥
 予以免税的外国驻华使馆、领事馆及其外交代表、领事官员等承受土地、房屋权属的，免征契税；


⑦
 公租房经营单位购买住房作为公租房免征契税；


⑧
 对个人购买家庭唯一住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按2%的税率征收契税；

2）
 特殊规定


①
企业改制
企业整体改制，原企业投资主体存续并在改制后企业中所持的股权比例超过75%，且改制后企业继承原企业权利、义务的，对改制后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。


②
 事业单位改制
原投资主体存续并在改制后企业中出资比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。


③
 公司合并
两个或两个以上的公司合并为一个公司，原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。


④
 公司分立
企业依照法律规定、合同约定，分立为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。


⑤
 企业破产
债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。


⑥
 资产划拨
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间的土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。


⑦
 债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。


⑧
 公司股权转让
在股权转让中，单位、个人承受公司股权，公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

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