土地增值税的纳税人包括处置或有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称房地产转让） 并取得收入的单位和个人。

（1）转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
（2）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
（3）存量房地产的买卖。

土地增值税采用四级超率累进税率：

级别	增值率	税率	速算扣除系数
1	增值额未超过可扣除项目金额的50%	30%	0
2	增值额为扣除项目金额的50%~100%,	40%	5%
3	增值额为扣除项目金额的100%~200%	50%	15%
4	增值额为扣除项目金额的200%	60%	35%

土地增值税的一般计算步骤：
(1) 计算扣除项目总和；
(2) 计算土地增值额：应税收入-（1）
(3) 计算增值率：（2）/（1）
(4) 计算应纳税额：根据增值率适用相应税率，用（2）*税率-（1）*速算扣除系数

根据转让项目性质的不同，土地增值税扣除项目划分如下：

转让项目的性质	可扣除项目
新建房地产转让 （扣除5项）	1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 房地产开发成本 3. 房地产开发费用 4. 与转让房地产有关的税金； 5. 财政部规定的其他扣除项目
存量房地产转让 （扣除3项）	1. 房屋及建筑物的评估价格 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率； 2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3. 转让环节缴纳的税金

可扣除项目具体包含如下内容：

可扣除项目	具体内容
1. 取得土地使用权支付的金额	包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用和契税
2. 房地产开发成本	包括土地征用及拆迁补偿费（包括耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
3. 房地产开发费用	关键取决于财务费用中的利息： （1）纳税人能按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的：开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x 5%以内 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供融资机构贷款证明的：开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x 10%以内
4. 与转让房地产有关的税金/转让环节缴纳的税金	包括印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加
5. 财政部确定的其他扣除项目	从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除，扣除金额=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）x 20%

1） 纳税人出售普通标准住宅建筑的增值额不超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税；
2） 对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源的，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
3） 因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
4） 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。