近年，由于中国多个城市出台了控制房地产行业的相关措施，使得大量资金流入海外房地产行业。其中，日本的房地产业因其健全的房地产法律制度、稳定的市场流动性、以及即将举办的2020年东京奥运会所带来的增长趋势，吸引了世界各地的投资者。在日本投资房地产，需要注意日本复杂的税金以及在投资过程中产生的各项费用。

根据日本政府公布的有关税法资料，本所特此整理归纳了与房产相关的税法和费用，提供给启源的现有客户及潜在客户作为参考。如有需要，请进一步联系本所的专业顾问。

一、   税金

在日本持有房产或对房产进行处置时，需缴纳以下税金：

不动产取得税 不动产取得税（日文为“不動産取得税”），是取得不动产时一次性缴纳的一种流通税，且要求纳税义务人须在取得不动产30天内向不动产所在地的都道府县登记。取得不动产的方式包括现有不动产的翻盖、增盖、改建以及土地或房屋的购入、交换、赠与等，但不包括土地或房屋的继承。 根据最新日本地方税法，截至令和3年（2021年）3月31日为止，在计算不动产取得税额时，不动产取得税的标准税率从4%下调至3%，且不动产估值减少50%，即计算公式为：不动产取得税额=不动产估值*50%*3%。纳税期限根据所在地都道府县邮送的纳税通知书为准。 登记许可税 登记许可税（日文为“登録免許税”），是办理（包括但不限于）不动产的买卖、赠与、交换等时向有关部门缴纳的一种日本国税。其计算公式为：登记许可税额=不动产估价*税率。根据日本国税厅网站的公布信息，截至2021年3月31日，土地买卖时的登记许可税率为15‰（即1.5%）。 印花税 根据日本印花税法（日文为“印紙税法“），印花税（日文为“印紙税“）为针对经济活动中领受应税物件的相关文件的行为所征收的一种日本税款。因在房屋交易操作过程中存在领受租赁合同、工程承包合同、住房贷款合同、收据发票等文件的行为，所以需向所在地管辖的税务署缴纳印花税。日本印花税额根据合同金额而定，具体缴纳标准请参照下表。 序号 合同金额（日元） 印花税额（日元） 1 合同上未记有合同金额 200 2 1万以下 0 3 10万以下 200 4 10万~50万 400 5 50万~100万 1,000 6 100万~500万 2,000 7 500万~1000万 10,000 8 1000万~5000万 20,000 9 5000万~1亿 60,000 10 1亿~5亿 100,000 11 5亿~10亿 200,000 12 10亿~50亿 400,000 13 50亿以上 600,000 遗产税 遗产税（日文为“相続税”），指以死者遗产为征税对象，向遗产继承的个人（或满足一定条件的社会团体、财团等）征收的一种税款。继承人需要在悉知被继承人死亡当日的第二天开始计算的10个月之内向继承人所在地的税务署申报并缴纳遗产税。 遗产税的税率根据继承的财产价值实行累进税率。日本遗产税的计算并非直接使用继承财产乘以税率，而是以继承的财产减去一定的基础扣除额的余额乘以税率，如有必要还需减去扣除额。其中遗产税的基础扣除额计算公式为：3,000万日元+600万日元*法定继承人数。具体税率和扣除额请参照下表： 基础扣除后的遗产余额(日元) 税率 扣除额(日元) 1,000万以下 10% 0 3,000万以下 15% 50万 5,000万以下 20% 200万 1亿以下 30% 700万 2亿以下 40% 1,700万 3亿以下 45% 2,700万 6亿以下 50% 4,200万 6亿以上 55% 7,200万 赠与税 赠与税（日文为“贈与税”），指根据个人（或满足一定条件的社会团体、财团等）通过赠与方式获取的财产价值，向受赠者征收的一种税款。受赠者需将每年1月1日至12月31日期间的受赠在次年2月1日至3月15日向受赠者所在地的税务署申报。 与遗产税类似，赠与税的税率根据受赠的财产价值实行累进税率，同样以受赠的财产减去一定的基础扣除额的余额乘以税率，如有必要还需减去扣除额。赠与税的基础扣除额固定为110万日元。一般赠与财产使用税率和扣除额请参照下表： 基础扣除后的受赠余额(日元) 税率 扣除额(日元) 200万以下 10% 0 300万以下 15% 10万 400万以下 20% 25万 600万以下 30% 65万 1,000万以下 40% 125万 1,500万以下 45% 175万 3,000万以下 50% 250万 3,000万以上 55% 400万 固定资产税 固定资产税（日文为“固定資産税”），为每年针对固定资产所有人征收的一种地方税，其中固定资产包括土地、房屋及有形折旧资产。以每年1月1日至12月31日作为一个年度，固定资产的所有者需要向其固定资产所在的市町村申报当年度以自身作为所有人登记的固定资产，并缴纳固定资产税。固定资产税在日本不同地区采用不同的纳税期限和税率，原则上纳税期限为每年的4月、7月、12月及2月，且标准税率为1.4%。 城市规划税 根据日本地方税法，在持有房地产期间，每年须向房地产所在地的市町村，与固定资产税一同申报缴纳城市规划税（日文为“都市計画税”）。城市规划税不存在标准税率，不同地区的税率不同。与固定资产税的主要不同点在于城市规划税的征收对象为城市规划区域中的土地和房屋，并不包括有形折旧资产。 房地产转让时的所得税和居民税 持有房地产的个人或法人须就转让房地产而产生的所得缴纳所得税（日文为“所得税”）及居民税（日文为“住民税”），其中居民税为道府县民税（日文为“道府県民税”）和市町村民税（日文为 “市町村民税”）的统称。在转让房地产时获得的销售利益应作为收入所得缴纳所得税；在行政规划内拥有住所的个人居住者或法人，或者拥有房产、办公室等但无住所的个人居住者或法人须缴纳居民税。 所得税和居民税的征税对象分为长期转让收入和短期转让收入，出售持有超5年的房产的收入作为长期转让收入，所得税率为15%、居民税率为5%；出售持有未满5年的房产的收入则作为短期转让收入，所得税率为30%、居民税率为9%。非日本居住者无需缴纳居民税。 值得留意的是，在缴纳所得税时，需要一同缴纳复兴特别所得税（日文为“復興特別所得税”），复兴特别所得税的税额为所得税额的2.1%。

二、   相关费用

一般情况下，在日本如进行房地产市场交易或持有房地产期间需缴纳的费用如下：

中介费 在日本进行房地产的购入、转让、出租等交易时，一般情况下会委托当地的不动产中介代办。原则上不动产中介将分别于签订合同及递交合同时收取相应的中介费，共收取的中介费金额上限为60,000日元加上房产交易金额的3%（不含消费税）。 司法书士费用 在日本不动产登记、各类房地产相关税费的申报和缴纳，一般情况下会委托当地司法书士（日文为“司法書士”）代办。司法书士费用约为5万日元~10万日元。 管理费和公共负担费 管理费（日文为“管理費”）和公共负担费（日文为“共益費”）一般用于房产公共区域的清洁、住户垃圾管理、电梯定期检查维护、安保警卫（或管理员）及监视摄像头的配备等，但如房地产类型为一户建，则无需支付管理费和公共负担费。管理费和公共负担费虽然分为不同的费用，但没有明确的区分。根据日本国土交通省的《公寓标准管理规约》，管理费应由出租人支付，但因该规约并非日本宪法，所以实际情况中管理费的支付转嫁至承租人的情况较多。 物业修缮费 物业修缮费（日文为“修繕積立金”）是为了确保转让房产中公共部分的大规模维护的定期实行，每月征收积存的一种备用金。如房地产类型为公寓，因公寓的维修所需费用需从物业修缮费中支出，所以购房者不仅需在购买房产时向物业管理公司支付物业修缮费，且居住期间同样需按月支付。该费用由物业管理公司根据房屋维修计划决定，并可能应公寓的规模、设备或建筑物所经年数的改变而调整。物业修缮费一般用于建筑外装翻新、供水排水管道更换、电梯维修等。但如房地产类型为一户建，则无需支付物业修缮费。值得关注的是，如房地产处于出租状态，物业修缮费不由承租人支付，应由出租人支付。 不动产托管费 如所持房地产选择出租，一般情况下可交付于当地不动产中介托管，并缴纳中介房屋代管之费用。不动产托管费一般为房产月租金的5.4%（含消费税），费用服务主要包括房产招租、租赁手续代办、代收租金等。房产所有人自行办理相关手续时不产生该费用。 保险费 购入日本房产的同时，原则上须购入由日本政府和保险公司合作推出的住宅地震保险和住宅火灾保险。请留意，购入地震保险前必须购入火灾保险，不可单独购入地震保险。火灾保险不仅针对火灾，还包括因除火灾以外的自然灾害（雷暴、洪水、大雪等）及人为灾害（偷盗、使用不当等）所造成的房产损失。不同地区、不同房屋构造的保险费金额不同。 生活杂费 与房地产相关的生活杂费包括电费、水费、瓦斯费等。

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