2020年，日本经济遭受了新型冠状病毒的冲击，各行业均受到了一定影响。根据日本国土交通省的数据，日本商用不动产价格指数在2020年呈现了一定程度的下滑，但其中写字楼、店铺及公寓价格指数仍处高位，总体相较2010年涨幅仍达30%以上。住宅类不动产价格指数在2020年后三季度也顶住市场压力实现缓慢上升。此外，日本国内各财团从零售业转向不动产业的趋势，加之愈发增多的外资项目，可预计日本的不动产业在未来将实现稳步增长。

本指引中，启源将根据日本《宅地建筑交易业法》及相关法律，简要介绍日本不动产业中的宅地建筑交易业，归纳整理宅地建筑交易业许可的申请流程与所需材料，提供给启源的现有客户及潜在客户作参考。本所可提供日本办公室及住宅等的租赁及买卖之服务，如有需要，请进一步联系本所专业顾问。

一、  宅地建筑交易业

日本的不动产业指不动产的买卖、交换、租赁及上述业务的代理或中介、不动产管理等业务，不动产业分为宅地建筑交易业（日文为“宅地建物取引業”）及租赁住宅管理业，从事不动产业的公司统称为“不动产公司”（本文以下所述不动产公司特指经营宅地建筑交易业之不动产公司）。

1. 宅地的定义
   
   宅地包括已用于或拟用于建造建筑物的土地及由日本都市计划法规定之用途地域，暂不包括公园、广场、水路、河川、道路等用于公共基础设施的土地。
   
   
2. 宅地建筑业业务
   
   （1）宅地或建筑物的买卖
   （2）宅地或建筑物的交换（指使用等价物交易）
   （3）宅地或建筑物的买卖、交换、租赁的代理
   （4）宅地或建筑物的买卖、交换、租赁的中介

二、  宅地建筑交易业许可

在日本，宅地建筑交易业者在开业前应取得宅地建筑交易业许可（日文为“宅地建物取引業免許”），否则视为非法经营。所有办公室位于同一都道府县内的经营者向该都道府县知事申请宅地建筑交易业许可，任意两间办公室位于不同都道府县的经营者向国土交通大臣申请宅地建筑交易业许可。

宅地建筑交易业许可有效期为5年，许可过期后仍希望继续经营宅地建筑交易业的经营者应于许可过期前90~30天内申请续期。此外，下列事实将视为现有宅地建筑交易业许可自动失效，经营者应重新申请许可。

1. 已取得国土交通大臣签发的宅地建筑交易业许可之经营者因某种原因致使仅于同一都道府县（即日本一级行政区）拥有办公室；
2. 已取得都道府县知事签发的宅地建筑交易业许可之经营者因某种原因致使于不同都道府县拥有办公室；
3. 已取得都道府县知事签发的宅地建筑交易业许可之经营者因某种原因关闭现有办公室后，于另一都道府县重新设立办公室。

三、  宅地建筑交易业许可申请要求

根据日本宅地建筑交易业法第五条，国土交通大臣及都道府县知事不得签发宅地建筑交易业许可予下列人士（包括但不限于）：

1. 申请过程中提供虚假材料或所提供材料中存在重大漏缺之人士；
2. 申请破产手续后未复权之人士；
3. 因违法被处以监禁或以上刑罚的结束之日起未满5年之人士；
4. 所持前宅地建筑交易业许可因经营过程中使用不正当手段或存在有害交易公平的行为被吊销之日起未满5年之人士；
5. 所持前宅地建筑交易业营业许可因违反日本刑法或涉嫌暴力团体等被吊销之日起未满5年之人士；
6. 暴力团体成员放弃其暴力团体成员身份未满5年之人士；
7. 存在不动产不正当交易记录之日起未满5年之人士；
8. 因身体残疾或精神障碍导致无法经营宅地建筑交易业之人士；
9. 暴力活动组织者或暴力团体管理者；
10. 此前未按照法律规定雇佣宅地建筑交易士且未在2周内整改之人士；
11. 如申请人为未成年人，其法定监护人为上述之人士；
12. 如申请人为法人，其董事、监事、理事、会计人员及法人清算人等为上述之人士。

四、  宅地建筑交易士

为防止缺乏相关知识的不动产交易双方在宅地建筑交易中因误解而导致损失，日本建设省（现更名为国土交通省）于1958年设立了宅地建筑交易士制度，规定了在进行宅地建筑交易前，宅地建筑交易士（日文为“宅地建物取引士”）具有对交易双方说明交易事项的义务。

值得注意的是，宅地建筑交易士为参加国家考试并取得宅地建筑交易士证书，然后持该证书至都道府县政府登记之人士。经营者雇佣宅地建筑交易士时，不可仅凭对方持有宅地建筑交易士证书便认定对方为宅地建筑交易士，应查看对方的宅地建筑交易士登录编号，确认对方于都道府县政府登记后再雇佣该宅地建筑交易士，避免造成不必要的损失。

五、  宅地建筑交易业许可申请材料

在申请宅地建筑交易业许可时，申请人须填写许可申请书及缴纳手续费（仅限现金），许可申请书需要填写的信息及其他相关材料如下（包括但不限于）：

1. 商标名称（如申请人为个人）或公司名称（如申请人为法人）；
2. 如申请人为个人，则提交经营者及使用人（支店长、中层管理人员等）之身份信息；
3. 如申请人为法人，则提交该法人的董事、监事、理事、会计人员、法人清算人等及使用人（支店长、中层管理人员等）之身份信息；
4. 办公室名称及地址；
5. 所有办公室的宅地建筑交易士之身份信息；
6. 如有进行宅地建筑交易业以外的业务，其业务类型；
7. 宅地建筑交易业从业经历；
8. 经营者符合申请条件之承诺书；
9. 办公室全景照片、内部照片、周边地图等；
10. 办公室的租赁合同；
11. 住民票（如申请人为日本居民）或在留卡（如申请人为外国人）或公司设立证明书（如申请人为法人）；
12. 所得税纳税证明书（如申请人为个人）或法人税纳税证明书（如申请人为法人）。

六、  不动产公司设立流程

在日本设立一家不动产公司流程如下：

1. 租赁办公室
   
   宅地建筑交易业经营者应至少租赁（或购置）1间实体办公室用于经营业务。办公室可选择临街的店铺，以更有效地获得客源。在日本租房费用除租金外，还包括押金、礼金、中介费等费用，详细可查看本所编制的【日本房屋租赁流程及费用简介】。
   
   
2. 设立公司
   
   虽然日本的宅地建筑交易业允许以个人名义经营，但从事宅地建筑交易业的个体工商户因社会认可度低、风险高、无法享受法人税优惠等原因，并不多见。因此多数经营者选择设立公司，并以公司名义经营宅地建筑交易业。
   
   值得注意的是，设立的不动产公司的公司章程里须记有“住宅用地或建筑物的买卖”、“住宅用地或建筑物的买卖的代理”等字样，且公司名称亦不可含有“住宅中心”、“流通中心”或“协会”（日文分别为“住宅センター”、“流通センター”及“協会”）等易与政府机关或不动产保证协会混淆之字样。日本公司设立详情可查看本所编制的【日本株式会社注册程序及费用】。
   
   
3. 雇佣宅地建筑交易士
   
   宅地建筑交易业的经营者必须于所有办公室，以办公室宅地建筑业从业员工人数最低5分之1的比例雇佣“成年”且“专任”的宅地建筑交易士。“成年”指已满20岁或已结婚之人士，“专任”指与其他员工的劳动时间相同的专职人员。任何雇佣、解雇、续签宅地建筑交易士之行为，均须向国土交通大臣或都道府县知事申报。
   
   
4. 申请宅地建筑交易业许可
   
   根据办公室是否位于同一都道府县，选择向都道府县知事或国土交通大臣申请宅地建筑交易业许可。申请时，前往上述相应政府机关的宅地建筑交易业担当科（日文为“宅地建物取引業担当課”）窗口领取许可申请书，许可申请书填写完成后，同相关材料一并交回宅地建筑交易业担当科窗口。一般情况下，从申请至取得许可需时约4~6周。
   
   
5. 加入不动产业保证协会
   
   在日本新设的不动产公司，为节省创业初期费用、获得更优先的业务资源，多数会选择加入一家不动产业保证协会，亦可选择不加入。
   
   
6. 取得宅地建筑交易业许可证
   
   选择不加入不动产业保证协会的经营者将营业保证金存放至政府机关指定的存放点，存放完成后，政府签发宅地建筑交易业许可证；选择加入不动产业保证协会的经营者向协会缴纳支付业务保证分担金及入会金等，缴纳完成后，协会转交由政府签发的宅地建筑交易业许可证。
   
   
7. 开始营业
   
   经营者将宅地建筑交易业许可证公示于所有办公室后，开始营业。

七、  营业保证金及支付业务保证金

日本宅地建筑交易业法规定，为防止宅地建筑交易业者在宅地建筑交易产生债务时不履行债务偿还责任，导致债权人经济财产等损失，在申请宅地建筑交易业许可后，经营者应将营业保证金（日文为“営業保証金”）存放至指定的存放点。如经营者加入不动产保证协会，则向协会缴纳支付业务保证分担金（日文为“弁済業務保証金分担金”）。营业保证金及支付业务保证分担金定义如下：

1. 营业保证金：如未加入不动产保证协会的宅地建筑交易业经营者因不履行对交易对方的合同义务而产生相应债务，则从该经营者存放的营业保险金中扣除一定金额，补偿予交易对方。营业保证金额为总店1000万日元加每间分店500万日元的合计额；
   
   
2. 支付业务保证分担金：已加入不动产保证协会的宅地建筑交易业经营者在入会时应缴纳支付业务保证分担金，协会将会员的支付业务保证分担金统一存放，如会员因不履行对交易对方的合同义务而产生相应债务，则从存放的支付业务保证金中扣除一定金额，补偿予交易对方。支付业务保证分担金额为总店60万日元加每间分店30万日元的合计额。

八、  不动产保证协会

目前，日本主要的不动产保证协会为全国宅地建筑交易业保证协会（日文为“全国宅地建物取引業保証協会”，以下简称“全宅保证”）及全日本不动产协会（日文为“全日本不動産協会”，以下简称“全日保证”），具体如下：

1. 不动产保证协会
   
   不动产保证协会指由国土交通大臣指定的，可进行债务的偿还及连带担保、投诉处理、职业培训等的公益社团法人或一般社团法人。根据宅地建筑交易法第六十四条之三，不动产保证协会的业务范围如下：
   
   （1）处理由会员交易对方提出的涉及宅地建筑交易行为的投诉建议；
   （2）对会员或相关从事人员进行有关宅地建筑交易业的职业培训；
   （3）偿还由会员因宅地建筑交易产生的债务；
   （4）连带担保会员在宅地建筑交易中收取的押金等预付费用；
   （5）保管押金等预付费用；
   （6）出资协助会员针对宅地建筑交易士的职业培训；
   （7）进行有利于宅地建筑交易业健全发展的业务。
   
   
2. 全国宅地建筑交易业保证协会
   
   全宅保证为1972年设立的公益社团法人，本部设立于东京，47个都道府县均设有宅建协会，各地宅建协会组成全国宅地建筑交易业协会联合会（日文为“全国宅地建物取引業協会連合会”，简称“全宅联”）。全宅保证、各地宅建协会及全宅联相互协助运营，目前会员约占日本宅地建筑业者的80%。全宅保证在日本社会知名度最高，会内交流活动较多，但入会费、年会费等较为昂贵，初次入会费用金额相较全日保证高出约20万日元。
   
   
3. 全日本不动产协会
   
   全日保证为1952年设立的公益社团法人，是日本最早的不动产协会。协会本部设立于东京，47个都道府县均设有不动产保证协会。全日保证与各地不动产保证协会相互协助运营，目前会员约占全国宅地建筑从业者的20%。相较全宅保证社会知名度较低，但入会费、年会费等相对便宜。

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参考资料：

1.   日本经营许可介绍

2.   日本不动产