1950年起，朝鲜战争和越南战争使美国工矿业不堪重负，美国不得以调整生产结构，重点生产军需物资，此举却导致其它产业生产力下降。与此同时，日本正值战后，急需恢复经济，但政治经济一定程度上被美国控制。双方一拍即合，美国将大量的战时订单递给了邻近朝鲜和越南的日本。

昭和30年（1955年）往后10年间，得益于美国扶持，日本经济实现高速增长，日本1955~1957年长达2年半的经济急速增长现象被后世称为“神武景气”。伴随着美国方面源源不断的订单，日本产业发展迅速，劳动力需求增大，人口及产业向城市集中。由于缺少良好的规划监督制度，日本城市出现交通运输堵塞、居民生活不便、健康安全受到威胁等诸多问题。

日本政府为解决上述问题，于1968年颁布了《都市计划法》，以协调农业、林业、渔业（以下称为“农林渔业”）与市街化（市区化）进程的关系，合理限制城市机能，规划土地资源为主要手段，旨在保证国土均衡发展、强化公共服务，保障居民健康文明的城市生活。

近年，市区面积扩大、人口减少、高龄化等问题导致日本形成了低人口密度市区，土地房屋的闲置以及基础设施的维护必将带来新一轮问题。为此，作为完善调整《都市计划法》的一环，日本政府确立了开发许可制度。

本指引中，启源将根据日本《都市计划法》及开发许可制度，归纳整理开发许可的获取条件与所需材料，提供给启源的现有客户及潜在客户作参考。本所可提供协助申请日本经营管理签证之服务，如有需要，请进一步联系本所专业顾问。

一、   开发许可

为落实划分市街化区域、市街化调整区域，构建良好安全市区，防止市街化的无序进行，开发许可制度规定在日本进行一定面积的开发行为之人士，必须取得开发许可。

开发许可指由都道府县知事签发，面向土地的开发行为的许可证。未持有开发许可直接进行开发行为之人士，将处以最高50万日元的罚款。

根据《都市计划法》第4条，开发行为主要指修建建筑物、或以建设特定工作物为目的变更土地规划特征的行为。特定工作物分为“第一种特定工作物”及“第二种特定工作物”，第一种特定工作物包括混泥土搅拌站、碎石厂、危险品废物处理厂等；第二种特定工作物包括包括高尔夫球场、体育馆、竞技场、游乐园、动物园、墓园等。

根据《都市计划法》第33、34条，开发许可的申请人应满足签发基准，包括技术基准及选定地区基准（日文为“立地基准”）。

二、   具体适用对象

在日本，并非所有的开发行为均需要取得开发许可。根据日本国土交通省的资料，针对不同区域的开发行为如下表所示：

所属区域			开发区域面积	开发许可
都市计划区域	划线都市 计划区域	市街化区域	1,000㎡或以上*	需要
			不足1,000㎡*	无需
		市街化调整区域	原则上全部（适用选定地区基准）	需要
	非划线都市计划区域		3,000㎡或以上	需要
			不足3,000㎡	无需
准都市计划区域			3,000㎡或以上	需要
			不足3,000㎡	无需
其它区域			1公顷或以上	需要
			不足1公顷	无需

*备注：如位于日本三大都市圈的开发行为，开发许可适用面积由1,000平方米调至500平方米，即开发500平方米或以上的区域需要取得开发许可。

三、   技术基准

技术基准又被称为总体许可基准（日文为“全般的许可基准”），适用于日本全域的土地。基准要求整理归纳如下：

1. 申请建设建筑物的用途应符合相应规划目的；
2. 针对区域特征及建筑物用途提供相应设计方案，开发过程中应落实做好环境保护及防灾工作，保证通行安全，妥善配置人员队伍，并确保与开发区域连接道路的顺接；
3. 针对区域降水量及放流点等设计区域排水系统，做到有效排放下水，确保开发区域及周边区域不出现人为因素溢水；都市计划对该区域另规定有排水设施要求的，以该要求为准；
4. 预估区域用水需求，设计区域给水系统，满足居民用水需求；都市计划对该区域另规定有给水设施要求的，以该要求为准；
5. 开发区域被纳入地区计划、防灾街区整备地区计划、历史景观维持向上地区计划、集落地区计划的，以相应计划为准；
6. 为增进区域便利、加强环境保护，应对照开发目的在开发区域内预留公共设施、学校等公益设施用地；
7. 为预防地表沉降、山体滑坡、洪涝等，应采取改良地基、设置防护墙或排水设施等必要安全措施，满足《宅地造成等规制法》及《关于海啸防灾区域造物法》相关要求；
8. 符合《建筑基准法》、《滑坡等防止法》、《关于促进土砂灾害特别警戒区内土砂灾害防止对策法》相关要求；
9. 进行超出政府规定规模的开发行为时，应保留开发地区及周边地区植被生长环境、地表特质，并避免开发行为对陆路及铁路运输造成不利影响；
10. 应针对区域特征及建筑物用途，做好噪音震动等治理工作，修建绿化带、隔音带等；
11. 开发行为的申请人应具备开发所需的资力及信用；
12. 开发行为的施工方应具备开发资质；
13. 取得一定人数相关权利人士（具有阻止开发行为的权利）的同意。

四、   选定地区基准

选定地区基准仅适用于市街化调整区域内的开发行为，是在技术基准上额外追加的签发基准，要求严格，无特殊情况难以获得批准。根据选定地区基准，于市街化调整区域内仅能针对下列建筑进行开发行为（包括但不限于）：

1. 周边居住者所需必要性公益设施、或日用品店铺等日常生活必需设施；
2. 可有效利用区域内矿物资源、旅游资源的建筑物或第一种特定工作物；
3. 针对该区域温度、湿度、空气等，政令规定的必需建筑物或第一种特定工作物；
4. 用于处理、储藏、加工农林渔业产品的设施；
5. 用于农林渔业等活性化基础整备的建筑物；
6. 中小企业孵化基地、中小企业合作区、中小企业集聚区；
7. 用于提高现代工业裙带产业效率的建筑物或第一种特定工作物；
8. 用于储藏或处理危险品的建筑物或第一种特定工作物；
9. 除上述各项外，被认为在市街化区域内建设是不恰当或困难的建筑物或第一种特定工作物；
10. 被认为在被纳入地区计划或集落地区计划的区域内建设是不恰当或困难的建筑物或第一种特定工作物；
11. 被认为对市街化无促进作用，且在市街化区域实施该开发行为是困难或极不恰当的，但经开发审查会批准、或在特定区域以特定目的的建筑物。

五、   开发流程

在日本开发土地房屋的简要流程如下所示，不同地区间或略有差别，所需时间根据开发区域的规模等不同。

1. 申请人事先调查拟开发区域，根据调查结果构想开发计划基本框架；
2. 申请人就开发计划征得相关权力人士的基本同意；
3. 申请人起草开发计划，事先咨询都道府县政府及相关行政机关（环境保护机关等）；
4. 都道府县政府受理咨询后于拟开发区域开展现场调查，并与相关行政机关协调合作，召开调整会议，就计划中的问题点进行调整；
5. 相关行政机关负责安排申请人与公共设施负责人签署协议，并就调整后的开发计划征得相关权利人士的最终同意；
6. 申请人准备申请材料，正式向都道府县政府提出开发许可申请；
7. 都道府县政府受理申请，如申请材料无纰漏，向申请人签发许可通知，并在开发登记簿上登记开发计划，供公众查阅；
8. 申请人根据许可通知指定时间内前往指定地点领取开发许可书；
9. 申请人于都道府县政府办理“工事着手”备案后，正式启动开发（如开发计划出现变更，应咨询都道府县政府，并办理变更登记）；
10. 开发过程中，申请人向都道府县政府提交“中间检查”申请；
11. 都道府县政府受理申请，与公共设施负责人共同检查开发区域；
12. 完工后，申请人于都道府县政府办理“工事完了”备案；
13. 都道府县政府收到“工事完了”备案后，再次检查开发区域，如检查通过，签发“检查完成证明”；
14. 申请人领取“检查完成证明”后，就开发区域内公共设施等用地归属问题，前往相关行政机关办理必要手续；
15. 手续完成后，都道府县政府公告该开发工程完工。

六、   申请资料

申请开发许可所需资料如下（包括但不限于），不同都道府县政府要求或略有差异，具体资料应在事先咨询时确认。

1. 开发行为申请书，主要包含以下内容：
   (1) 申请人姓名、联系电话
   (2) 开发区域名称、面积
   (3) 拟修建建筑物的用途
   (4) 施工方名称
   (5) 工程开始预计时间、完工预计时间；
   
2. 设计方相关资质申报书；
3. 设计说明书；
4. 公共设施负责人同意书，与公共设施负责人签订之协议书；
5. 相关权利人士同意书；
6. 资金计划书；
7. 申请人的资力和信用的证明文件；
8. 施工方相关资质申报书；
9. 其它都道府县政府要求的资料。

启源集团拥有经验丰富的专业团队，为客户提供中国公司的筹建、注册及各类许可证/牌照的申请及后续维护、税务筹划及审计服务，有关详情请咨询我们的专业顾问。

参考资料：

1.   日本建设业许可申请指引

2.   日本建筑士事务所登记指引